“住有所居，安居樂業”，自古以來，中國人對于房子都十分重視。

30多年來，房地產市場高速發展。期間，開發商在學習如何造房子、如何造好房子；消費者也在學習如何買房子、如何買到好房子。

直至今天，房子不再是簡單的建筑，而是承載著消費者美好生活的載體。但對于開發商而言，又該如何讓越來越挑剔的消費者說出“滿意”二字？

據此，財經網對話京投發展總策劃師戴嘉寧，探討造房理念的變化，房企遭遇的問題以及未來將如何賦能新的需求。

產品服務要學會共情

隨著社會的發展，時代的變遷，整個消費市場在不斷發生著變化，其中包括消費對象、消費水平和消費方式等都在發生改變。

在戴嘉寧看來，這種變化之于房地產市場的表現在于，消費者對于房屋質量的要求越來越高，也越來越敏感?！艾F在是一個長板和短板都很重要的時代。長板可能是消費者選擇你的一個起點，短板則是考慮選不選你的一個底線。盡管市場進入微利時代，但開發商不會就此忽略產品質量，因為那樣反而會走入一個惡性循環。”

不過，隨著規范變得越來越嚴、城市供地限制越來越苛刻，導致市場上的戶型設計相差不多，同質化現象愈加明顯，差異化則更多體現在對于配套的選擇，其中包括整個社區的定位、生活方式的營造、后續服務的水平等附加值給予方面。“在這個前提之下，我們發現更多消費者選擇的標準是生活方式的營造是否符合自己的需求。”戴嘉寧說道。

“消費者是非常真實的，能真正滿足需求的產品就會得到認可，否則就得不到認可?！彼劦剑斚率袌龅闹髁θ巳涸谙?0后、00后傾斜，70后、80后這一代人在接觸他們之前，會習慣性地站在一個主觀的立場上去想象他們需要的產品是什么樣的，這就導致研究出來的結果往往帶有70后、80后的烙印?！暗墙涍^跟年輕人的深入接觸交流之后，你會發現，原來有些想法可能并不對。如果沒有這樣的溝通改進，做出的產品就不會受到年輕人的認可?！?/p>

他以北京檀谷項目為例談到，項目配有高端美發店、業主食堂、健身房、賣場、公園等特定場景，可優先滿足業主的使用需求。此外，項目還打造了向全社會開放的慢閃公園，公眾也可進入到公園、網紅咖啡廳等場景，而這種方式也為項目聚集了天然流量。他直言，“檀谷項目讓我們徹底認識到了客戶研究的重要性。”

戴嘉寧稱，現在房地產市場總體是由賺快錢的時代向賺慢錢的時代轉變。在賺慢錢的時代，很重要的一點就是企業能不能跟客戶有粘性，在一個較長的時間段，能不能通過產品和服務獲得綜合的、持續的活力，而不只是一次性的產品買賣。

在他看來，整個行業里，現在沒有任何一家企業可以說自己能做到所有產品和服務都能與消費者達到共情，但是未來會有很多企業會做這方面的嘗試。因此，企業需要在兩個方面去提升。一方面，企業應該做到國家相關法律法規的要求，確保質量，這是不能突破的紅線。而另一方面，對整個行業提供產品的提升將是永無止境的，需要做出更多努力提供更好的產品，讓消費者感受到生活方式的改變。

“未來的潮流就是開發商通過具有特色的產品和服務去抓住屬于自己的那一部分人。”

要將生活方式注入TOD

市場永遠是動態發展的，每個行業或企業都有一套底層邏輯在運行,只有認識并抓住以及做到極致的公司才可能走得更遠。

據戴嘉寧介紹，對于京投發展而言，打造產業的底層邏輯就是堅持打造一個跨界的文化品牌、堅持生活方式的營造，把有相同志趣的人聚合在一起，讓他們享受到更好的服務。同時，把從檀谷項目中總結出來的成熟經驗運用到企業擅長的TOD領域開發項目當中。

實際上，TOD開發是一個很大的概念，涵蓋的內容非常多，京投發展所做的開發模式主要是車輛段上蓋開發，也是TOD目前體量最大、最高階的一種。這種開發形式本身是可以解決很多痛點的，會帶給一個城市、社會、業主一些不可替代的利好。

從社會意義的角度而言，對于房價較高、用地較為集中的大城市，TOD模式解決了土地集約利用的問題，相當于一塊地被利用了兩次或者更多次。與此同時，它也使原本區域發展造成的割裂、造成城市“傷疤”的地鐵車輛場段重新被盤活，改善了區域的交通和流動。

對于業主來講，TOD開發首先可以保障便捷的交通，因為以往的地鐵橋段相關開發是地鐵站點的保障，這就相當于選擇了一個很便捷的軌道交通。其次，車輛段開發通常會是一個較大體量的、綜合性的開發，所以對整個區域的改善、對配套的打造以及對商業環境的營造，實際上也成了空間上的保障。

“有些城市因為TOD項目開發的得足夠大，還會打造出地標性建筑，或者成為區域的核心。不管是從政府還是從開發商的角度來看，在打造的時候標準就會比較高，這也是利好業主的。而就小范圍而言，業主也不用擔心以后的商業配套等問題，從更大維度來看，還能解決一些醫療、教育等方面的配套問題?！?/p>

此外，他還進一步談到，生態環境方面，受到開發形式天然的影響，TOD項目的綠化率一般較高、景觀面較大、建筑密度較低。而這樣的環境，業主是可以實實在在感受到的。

戴嘉寧強調，正因為TOD開發自身的優勢，京投發展未來還會按照檀谷的理念去升級產品，把對于生活方式和生活理念打造的這套模式經驗孵化出之后，廣泛應用到TOD項目當中去，將兩條線融合在一起?！斑@會是企業未來一個主戰略方向，終極目標是在最主線的TOD開發中融入更多的生活方式，讓其擁有更多附加值、更大的客戶粘性?！?/p>

正如戴嘉寧所言，市場、政策永遠在變，如今開發商唯一能做的就是用產品和服務抓住消費者的心。因為更安全的社區、更健康的住房、更貼心的服務才能滿足人們對美好住宅的向往，而這樣的需求永遠不會改變。

文/王亞靜（責編：高雅）

編輯：王亞靜

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