2月18日，港股內(nèi)房股走強(qiáng)，共有超70只地產(chǎn)股股價上漲。

截至收盤，綠城中國股價上漲7.19%，融創(chuàng)中國、華潤置地漲超5%，建發(fā)國際、萬科企業(yè)、新城發(fā)展、旭輝控股、中駿集團(tuán)、時代中國等跟漲，漲幅皆逾3%。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，今日內(nèi)房股股價上漲與近期的一系列利好有直接關(guān)系，譬如廣州對于新房限價政策的松動、分級備案，還有融資方面保障房、租賃住房相關(guān)貸款不納入貸款集中度管理、降低首付比例……

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪亦表示，城市信貸政策適度調(diào)整將會在一定程度上促進(jìn)項目去化，進(jìn)而加速房企資金回籠以緩解債務(wù)集中的壓力，“房產(chǎn)板塊信心有所提升，市場看好態(tài)勢也隨之增多”。

多地下調(diào)首付比例

2021年下半年以來，為促進(jìn)樓市健康發(fā)展，多地政府發(fā)布“救市”政策，如放松落戶、發(fā)放購房補(bǔ)貼等。為響應(yīng)住建部提出的“充分釋放居民住房需求”，菏澤也于近期加入了政策調(diào)控的隊伍，20%首付購房的信息引起廣泛關(guān)注。

2月17日，市場有消息稱，以中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行為主的四大銀行在山東省菏澤市下調(diào)了個人住房貸款的首付比例。

一份網(wǎng)傳文件顯示，“無房無貸”購房者的首付比例將降至20%；名下無住房有個人住房貸款記錄且已結(jié)清或?qū)嶋H擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，首付比例為25%；名下有1套住房且存在貸款記錄的，首付比例執(zhí)行30%；兩套及以上住房且無貸款記錄或有貸款記錄但已結(jié)清的，首付比例按40%執(zhí)行。

來源：網(wǎng)絡(luò)

這一文件隨后得到證實，不過有業(yè)內(nèi)人士表示，并非所有的“無房無貸”購房者均可享受20%首付比例。

億翰智庫認(rèn)為，四大銀行放寬限貸針對的更多是信用良好的購房群體，“限貸放寬對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有促進(jìn)作用，但影響有限”。

作為內(nèi)生型的三四線城市，棚改帶來的需求釋放后，菏澤房地產(chǎn)市場需求受到抑制，市場長期處于以價換量的狀態(tài)。億翰智庫指出，雖然2021年菏澤新房價格從每平方米6439元上漲到了6571元，但實際已跌回2019年的市場水平。

于市場而言，首付比例下調(diào)無疑是一個積極的信號，而菏澤其實也并非首個下調(diào)購房門檻的城市。

1月12日，廣西北海發(fā)布了一則關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知，明確繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

此外，重慶、江西贛州的不少銀行也已經(jīng)將首套房貸首付比例降至20%，更早在2021年3月末山東泰安部分銀行也對首次購買住房的家庭可執(zhí)行20%的首付比例。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，此輪調(diào)整城市均為非“限購”城市，是由當(dāng)?shù)氐胤阶》俊⒔鹑诼毮懿块T根據(jù)因城施策原則共同決定調(diào)整。

融資風(fēng)向仍謹(jǐn)慎

而除此類“救市”措施刺激外，開發(fā)商們在融資端“各顯神通”亦助推了企業(yè)在二級市場的股價表現(xiàn)。

以綠城中國為例，今日早間，其公告表示，公司于2月17日已與匯豐以及瑞士信貸就于2025年到期的本金總額1.5億美元4.7%的額外優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行和出售訂立認(rèn)購協(xié)議，該票據(jù)將與2020年10月29日發(fā)行的2025年到期、本金總額3億美元4.7%的優(yōu)先票據(jù)成為同一系列票據(jù)。

按綠城中國估計，該票據(jù)發(fā)行所得款凈額大約為1.46億美元，擬用作若干現(xiàn)有債項的再融資。

在如今幾近冰封的境外融資市場，綠城中國的發(fā)債動作格外引人注目。融資信息披露后，該公司今日股價一路上行，期間最高漲至13.04港元，漲幅近9%。

宋紅衛(wèi)在采訪中告訴《國際金融報》記者，目前能夠發(fā)行境外債的房企鳳毛麟角，“境外融資的企業(yè)一般都是具有規(guī)模的品牌優(yōu)質(zhì)房企”。

而對于部分暫時不能順利境外融資的企業(yè)而言，境內(nèi)則成為了其融資的“主戰(zhàn)場”。只是，這類企業(yè)多有著國資背景。

近日，廈門象嶼披露信息稱，擬發(fā)行28億元的公司債，利率區(qū)間為3%-4.5%。此外，包括資陽城建、溫州城建、青島世園集團(tuán)在內(nèi)的十余家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司債券項目進(jìn)展更新為“已反饋”。宋紅衛(wèi)指出，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場基本面沒有明顯恢復(fù)的情況下，融資也僅偏向優(yōu)質(zhì)的民營企業(yè)及部分國央企。

另一方面，隨著中央文件對優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險和困難的大型房企優(yōu)質(zhì)項目的表態(tài)支持，多家銀行也陸續(xù)將并購主題債的發(fā)行提上日程。

2月17日，據(jù)央廣網(wǎng)報道，興業(yè)銀行擬于近期發(fā)行不低于100億元的房地產(chǎn)項目并購主題債券，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放；2月14日，大悅城通過官方透露，已與招商銀行成功簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，后者將授予大悅城100億元并購融資額度用于并購業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化，以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行、平安銀行等為房企的收并購提供融資支持，金額接近600億元。

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文章來源:國際金融報