前一個星期，深圳樓市經歷了一波豪宅搶房熱，海德園開盤即罄，招商仕林臻邸入市沒幾天也清了盤，潤璽二期悄無聲息中也賣完了，最近有消息傳出，潤二剩下的最后一棟也將于近準備期入市。

反觀剛需市場，顯得格外落寞，光明特發觀月臺，開盤即打9.1折，原本均價4.67萬/平，折后均價4.28萬/平（毛坯），比光明現有的限價新房還要低；寶安預售新盤潤峯云上府前期為了蓄客，端午假期間24小時不打烊。

深圳樓市的眾生相，一半是喜，一半是悲。

“卷”字當頭

用一個字來形容當下的深圳樓市：卷。從新房到二手房，都是如此。

就拿光明特發觀月臺來說，毛坯備案均價4.67萬/平，加上裝修，不過也才4.97萬/平，這個價位符合現在光明新房主流定價，沒毛病。

其次從位置上看，樓盤位于光明鳳凰街道，鄰近光明城站，地鐵13號線市中醫院站在側，直線距離約500米，以后乘坐地鐵，直達留仙洞、科技園、后海等總部基地。

另外，項目出門就是龍大高速，自駕前往南山、福田等各個區域都方便。

這個地段，在光明來講，絕不算差。

個人認為，價格+地段，可以匹配4.67萬/平的定價。

但樓盤偏偏在開盤期，打折后均價約4.28萬/平，相當于在原價基礎上打了9.1折。

之所以打折，完全是被卷出來的。

特發觀月臺雖然不算差，但旁邊還有更好的樓盤——中海觀園。

第一，中海觀園毛坯限價4.44萬/平，價格上就比觀月臺便宜了2.3千/平；

第二，中海觀園靠近光明城站，直線距離約370米，光明城站是3條地鐵交匯之地，集結6號線、13號線（建設中）、18號線（規劃中），同時還是高鐵站，重要程度堪比深圳北站，未來將是光明的重要交通樞紐。

第三，中海觀園是大型花園社區，標準的3-4房戶型；而觀月臺僅兩棟，社區花園小，且在戶型是N+1房，其中一個房間是由陽臺改造；

這里面有一個潛在風險，如果將陽臺封閉改造成房間，有違建嫌疑，前段時間深業中城就鬧出過這樣的新聞，有業主私自違規封閉陽臺，香蜜湖街道就曾發布了敬告信，責令整改。

第四，特發觀月臺靠近高速路，噪音影響明顯。

綜合來看，中海觀園完勝特發觀月臺，其實不止中海觀園在卷它，它的競爭對手還有龍光玖瑞府、華潤A503-0095地塊，以及深房光明里等。

據說中海觀園將于下半年入市，如果特發觀月臺不能加快去化，待中海觀園入市，會被嚴重擠壓，去化將更加艱難。

當然，除了新房卷，二手房也是騎虎難下，本來市場就冷淡，剛需表現得都很謹慎，再加上新房擠壓，二手房更是難上加難。

二手房業主為了加快成交用上各種手段，舉個例子，寶安翻身路威文大廈某業主，在端午期間為了增加看房氛圍，邀請小提琴現場演奏助興。

同樣是在寶安，新錦安雅園三期某業主，為提升人氣，限時段看房，現場領取10-500元紅包。

供應創新高

近幾年可能是深圳剛需最好的買房時機，錯過這兩三年，很可能上車代價和門檻將會增加。

上周（5月31日），深圳發布了2022年年度供地計劃，全年全市建設用地供應1200公頃，其中居住用地365公頃，占比30.4%。

2021年的居住用地是363.3公頃，占比總量的32.1%；2020年居住用地是293.2公頃，占比總量的24.43%。

比較近三年的數據發現，有幾個明顯特征：

1、商品住房供應增長，公共住房減少。

2020年商品住房供應125公頃，公共住房168.2公頃；2021年商品住房供應149.3公頃，公共住房214公頃；2022年商品住房供應215公頃，公共住房150公頃。

從這個層面來看，未來商品住房的供應會非常充足，間接對于二手房的穩定有至關重要的作用。

2、關內四區無新增住宅供應，靠舊改驅動；外圍供應主要集中在寶安、龍崗、坪山。

關內的福田、羅湖、南山、鹽田四區，2021-2022年都無新增住宅供應，主要靠城市更新，供應僅為個位數。

外圍的寶安、龍崗、坪山、光明將是未來的供應大戶，2022年寶安的居住用地是68.8公頃，龍崗為60公頃，坪山為43公頃，光明為40公頃。

以此來看，未來關內四區受新房供應沖擊小，價格會堅挺，外圍的區域，受新房沖擊大，價格或會下降。

3、商業服務用地大幅減少。

2020年，商服用地達到107公頃，占比8.92%；2021年縮減到52.3公頃，占比4.6%；到2022年只剩下34公頃，占比2.8%。

過去深圳大量建設寫字樓，導致出現空置、過剩的現象，現如今減少商服用地規劃，寫字樓的規模數量將會得到有效控制。

深圳存量土地有限，通過減少商服用地，加大商品住房用地供應，是未來幾年的趨勢，但這種模式能持續多久，就要打上一個問號了。