中信證券認為物業管理行業未來覆蓋率仍有望向100%持續演進。

行業的品質化浪潮風起云涌，預計物業管理市場的總規模還將繼續壯大。

中長期而言，中國居民在房屋運維和居住相關服務方面付費嚴重不足（盡管房價高），短期而言，物業費收入亦基本不受疫情影響。

中信重點推薦：。

覆蓋率從2019年78.8%上升至92.3%

由于物管行業在基層治理尤其是疫情防控中發揮的巨大作用得到社會認可，各地政府紛紛出臺相關政策，推動業主自治組織的發展，追求物業管理全覆蓋。

中信證券測算，24個一二線城市的戶數覆蓋率已經超過92%，不過小區覆蓋率略低，因為大型小區物管引入更加積極。

展望未來，物管覆蓋率有望繼續上升至接近100%，但從市場角度看剩余小區物管業務盈利性預計明顯較低，故增速將有所放緩。

24城加權平均物業費從2019年的2.05元/平米/月上升到2.17元/平米/月。深圳、長春、長沙等城市的物業費累計漲幅超過15%。

物管費累計漲幅雖然顯得不多，但必須考慮到，有大量低價的，新引入物業管理的存量小區拉低平均數（當然也有新房抬高平均數）。

品質項目占大頭 數據來源貝殼有統計偏差風險

品質化項目市場占比超過七成。在24個高線城市，中信統計高端（物業費超過4元）、中檔（物業費超過2元低于4元）和普通項目的戶型占比，在2022年分別達到5%、24%和63%（剩下為無物業），較2019年分別上升2、5、7 個百分點。

按照金額來統計，則高端、中檔和普通項目市場份額分別達到28%、44%和29%，品質化項目（物業費超過2元）總的市場份額（按照金額算）占比達到71%。

早在2019年2月，中信對24個城市住宅物業費進行了研究，經過測算，2022年24個城市物業費（基礎服務）規模合計約2,344.8億元，較2019年增長60.2%。

北京、上海、成都、重慶、深圳等城市的物業費規模超過150億元。統計的總樣本戶數較2019年增加27%，超過9000萬戶。這有新房落成交付的原因，有一些不可交易項目轉可交易的原因。

但值得一提是，中信此次研究的數據來源于貝殼，雖然是目前可獲得的最全的樓盤字典，但難免仍可能存在統計不到的小區，因此存在樣本統計偏差的風險。

比如部分物業管理公司缺乏運營獨立性的風險。部分老舊小區盈利性較低的風險。