底層投資項(xiàng)目盈利水平較好

今年第一季度，受節(jié)假日、人員返工及疫情影響，一眾基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目REITs底層項(xiàng)目資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平受到一定干擾。從4月21日公布的多只公募REITs一季度報(bào)告來(lái)看，個(gè)別已出現(xiàn)季內(nèi)虧損的情況。

華安張江REIT目前對(duì)應(yīng)的被投基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為張江光大園，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目公司名稱為上海中京電子標(biāo)簽集成技術(shù)有限公司。根據(jù)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)，2022年1月1日到3月31日期間，該REIT實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2373.69萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-607.52萬(wàn)元。

華安基金在季報(bào)中表示，由于3月以來(lái)的疫情沖擊上海全市生產(chǎn)生活，該項(xiàng)目受到影響。據(jù)了解，該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目園區(qū)于3月18日起響應(yīng)張江鎮(zhèn)防疫相關(guān)要求，進(jìn)入封控狀態(tài)，園區(qū)租戶居家辦公。華安基金在季報(bào)中表示，鑒于可能對(duì)租戶經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不確定性影響，將協(xié)同運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)持續(xù)關(guān)注疫情的動(dòng)態(tài)變化和園區(qū)租戶的經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)可能的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡早預(yù)判和積極處理。

中航首鋼生物REIT則出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)的情況，根據(jù)季報(bào)顯示，該REIT經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額季內(nèi)錄得-5644.58萬(wàn)元。中航基金解釋稱，主要為基金投資交易所逆回購(gòu)1.38億元導(dǎo)致。

雖然有個(gè)別因素?cái)_動(dòng)項(xiàng)目正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，但總體來(lái)看，相關(guān)底層投資項(xiàng)目盈利水平向好。除華安張江REIT季內(nèi)出現(xiàn)虧損外，已公布季報(bào)的建信中關(guān)村REIT、中航首鋼生物REIT及華夏越秀高速REIT均在季內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利，分別為2027.57萬(wàn)元、1585.82萬(wàn)元、1629.82萬(wàn)元。

此外，相關(guān)REITs底層項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)勁，以華夏越秀高速REIT為例，項(xiàng)目公司為湖北漢孝高速公路建設(shè)經(jīng)營(yíng)有限公司，漢孝高速收入是其主要的收入來(lái)源。盡管今年2月下旬在武漢及周邊出現(xiàn)局部疫情，對(duì)該項(xiàng)目車流量和通行費(fèi)產(chǎn)生影響，但就季內(nèi)毛利率水平來(lái)看，依然達(dá)到45.19%。

可供分配金額較去年底大幅提升

利潤(rùn)增厚之下，相關(guān)REITs的收益分配潛力也在提升。從目前公布的四只公募REITs來(lái)看，一季度可供分配金額較去年底大幅提升。

建信中關(guān)村REIT最明顯，今年一季度，可供分配金額3864.67萬(wàn)元，單位可供分配金額0.0429元，去年底統(tǒng)計(jì)可供分配金額僅681.33萬(wàn)元，單位可供分配金額為0.0076元。中航首鋼生物REIT可供分配金額為2319.01萬(wàn)元、華夏越秀高速REIT可供分配金額為3718.56萬(wàn)元，均超越去年全年統(tǒng)計(jì)金額。

不過(guò)，一季度內(nèi)，建信中關(guān)村REIT、華安張江REIT、中航首鋼REIT及華夏越秀高速REIT并無(wú)實(shí)際向投資者分紅記錄。按照公募REITs的收益分配政策，基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次，基金普遍將90%以上合并后基金年度可供分配金額分配給投資人。

對(duì)于相關(guān)REITs投資價(jià)值的分析，中金固定收益研究團(tuán)隊(duì)表示，從資產(chǎn)角度看，一是建議選擇具有可持續(xù)的路網(wǎng)通行需求、較少的競(jìng)爭(zhēng)性道路未來(lái)規(guī)劃、合理的客貨車比例的高速公路REITs。二是建議關(guān)注發(fā)起人可用于擴(kuò)募的高速公路特許經(jīng)營(yíng)權(quán)資產(chǎn)的剩余期限是否長(zhǎng)于其現(xiàn)有REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)的剩余期限。

對(duì)于在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)，國(guó)盛證券固收分析師楊業(yè)偉團(tuán)隊(duì)發(fā)布研究報(bào)告指出，與個(gè)人投資者占比、流通市值、實(shí)際運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)相關(guān)。其中漲跌幅與個(gè)人投資者占比呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，與發(fā)行時(shí)可流通規(guī)模呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，與實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況成正相關(guān)關(guān)系。從2021年年末估值來(lái)看，首批9只REITs的P/B在1.03-1.46之間。其中產(chǎn)權(quán)類P/B平均在1.24倍，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類P/B平均在1.29倍，目前估值較高的為中航首鋼生物質(zhì)REIT和富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT，在1.46左右水平。估值較低的為平安廣州廣河REIT，當(dāng)前P/B在1.03。

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