上海證券報消息，政策稍一松動，套利分子就開始蠢蠢欲動。

近期，企業貸款利率持續下行，記者注意到，有銀行客戶經理、貸款中介又開始推銷經營貸置換房貸的業務——先還清房貸，再申請低息的抵押經營貸，從而通過“先還后貸”的方式進行套利。

銀行經營貸推介信息

記者了解到，經營貸置換房貸實屬違規行為，如若通過貸款中介辦理，實際產生的各項服務費用價格不菲，風險因素亦不容小覷。一經查出，銀行將要求個人立即返還貸款資金，并追究法律責任，個人征信也會受到影響。

經營貸置換房貸存風險

記者了解到，經營貸置換房貸操作流程較為復雜，需要個人購房者提前還清房貸，再向銀行申請抵押經營貸。

多名貸款中介向記者表示，近期經營貸置換房貸的咨詢較多，主要原因在于企業貸款利率已降至4%左右，而房貸利率大多在5%以上，前來咨詢的人大多是看準了兩類貸款之間的利差，存在一定的套利空間。

一名北京地區的貸款中介言之鑿鑿：“經營貸和房貸都是把房子抵押給銀行，置換以后可以讓房產價值最大化，不僅手里錢多了，而且利息還比之前更低。我不能幫你掙65萬，但可以幫你省65萬。”

房貸和經營貸詳細對比

然而仔細推敲中介的話術，實則漏洞百出。多名業內人士表示，對于個人購房者而言，房貸比經營貸的風險更低。

對比來看，房貸可以使用等額本息或等額本金兩種方式按月還款，購房者可以根據自身實際情況作出選擇。經營貸還款多為先息后本，期限較為靈活，短則三五年，長至10年甚至20年。個人購房者要想用經營貸置換房貸，通常傾向于選擇更為長期的抵押貸款產品，房產也要進行再次抵押。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，對個人而言，以經營貸置換房貸只是節省了部分利息負擔，但是經營貸的期限通常較短，會加重每一期的本息還款壓力，個人的生活質量和抗風險能力都會隨之下降，還會面臨被政策打擊的風險，因此這種方式并不適用于個人購房者。

記者了解到，在實際轉貸的過程中，個人還需向貸款中介支付高額的服務費用。例如，在沒有充足的資金提前還款時，貸款中介可向個人提供過橋資金并收取高額利息。如若個人名下沒有企業，貸款中介也可代辦企業過戶，但也面臨承接企業債務的風險。

一通操作下來，涉及費用五花八門，實際價格不菲，花費金額甚至超過節省下來的利息支出，可謂得不償失。

在記者表達出對隱含風險有所顧慮時，該名貸款中介表示，自己曾為銀行從業人員，具有豐富的社會關系，和銀行高層乃至工商局內部均有不錯的交情，能夠確保各項手續順利辦理。

采訪中，亦有銀行客戶經理聲稱，近期貸款審批有所松動，有放寬審查的趨勢。

經營貸流入樓市何時休？

監管明令禁止經營貸流入樓市，但不法分子的手段經過包裝升級后重出江湖。雖然這種方式看似隱蔽，但貸款流向并未按照合同約定用于企業經營，因此構成違規。

違規行為緣何屢禁不止？冰鑒科技研究院研究員王詩強表示，企業或個人貸出資金后可以通過各種名義轉入第三方賬戶，銀行想要徹查資金流向，需要付出較高的運營成本。

事實上，經營貸流入樓市的情形已得到遏制。在記者詢問能否將經營貸直接用于購房首付時，貸款中介明確表示，這種行為在2021年初就遭到嚴查，已經無法開展。

2021年3月，銀保監會、住建部、人民銀行三部門聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，明確要求銀行加強借款人資質核查，對工商注冊、企業經營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業證明材料代替實質性審核。

工行一名支行行長說，經營貸置換房貸的行為是被堅決杜絕的，該行發放普惠貸款通常要求企業具有一年以上的持續經營記錄，新過戶到個人名下的企業申請貸款難以通過審批。

上海定達律師事務所執行主任肖波提示，貸款人還需警惕其中的法律風險。通常銀行在貸款合同中會約定貸款用途，如果經營貸被發現流入樓市，銀行會要求貸款人立即歸還資金。如若無法及時還貸，被抵押的房產會被銀行通過司法程序處置，銀行面臨重大損失時，也可能以騙取貸款罪起訴貸款人。

同時，用經營貸置換房貸，也會讓貸款人的征信受到影響。通知明確，要將企業和個人違規挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入征信系統。

對于經營貸流入樓市的現象，監管處罰力度并未放松。普華永道報告顯示，今年一季度，銀保監會以貸款“三查”不盡職為由向銀行開出143張罰單，金額累計5984萬元，其中不乏對公貸款流入樓市的情形。

普華永道建議，銀行應健全風險防控機制，明確重要業務的風險控制點和管控措施，增強系統關鍵節點的剛性控制，深入排查風險事件內控缺陷。