核心觀點(diǎn)：

銷售端仍面臨較大下行壓力。1-2 月，全國(guó)商品房銷售面積及金額同比大幅下降，市場(chǎng)需求疲軟；一線城市新房及二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，但二三線城市房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)尚未得到扭轉(zhuǎn)，帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)走低。

全國(guó)土地購(gòu)置面積跌至冰點(diǎn)，施工面積增速轉(zhuǎn)正。1-2 月，土地購(gòu)置面積跌至2002 年以來(lái)單月最低水平，央國(guó)企仍是拿地主力，民企拿地意愿普遍較低；1-2 月房企新開(kāi)工面積和竣工面積同比雙降，但施工面積增速轉(zhuǎn)正，一定程度上受到“保交樓”政策加碼的影響。

政策基調(diào)持續(xù)回暖，1-2 月推出優(yōu)化房貸集中管理政策、統(tǒng)一預(yù)售資金監(jiān)管、放松房貸利率和首付比等政策，意在緩解房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力。進(jìn)入3 月，政策延續(xù)“穩(wěn)字當(dāng)頭”的原則，財(cái)政部提出暫緩房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，進(jìn)一步穩(wěn)定國(guó)內(nèi)預(yù)期。

融資環(huán)境顯著回暖，消費(fèi)行業(yè)每日一圖：未來(lái)中國(guó)低線城市消費(fèi)潛力巨大消費(fèi)行業(yè)每日一圖：未來(lái)中國(guó)低線城市消費(fèi)潛力巨大但融資規(guī)模未見(jiàn)明顯改善。1-2 月境內(nèi)外債券市場(chǎng)凈融資額均處負(fù)值區(qū)間，境內(nèi)信用債發(fā)行主體中民企數(shù)量同比顯著下降，民營(yíng)房企外部融資渠道仍受阻嚴(yán)重。

展望未來(lái)，推動(dòng)樓市回暖是遏制房企風(fēng)險(xiǎn)的根本所在，就3 月高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，房市銷售端和投資端表現(xiàn)低迷，行業(yè)尚未出現(xiàn)明顯回暖跡象。我們認(rèn)為，下一步將推出更多有助于樓市回暖和房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)的政策組合，并加大執(zhí)行力度。其中的核心是將居民房貸利率適度下調(diào)，同時(shí)各地根據(jù)自身情況合理放松各類行政性調(diào)控措施。近日融創(chuàng)信用債展期事件對(duì)市場(chǎng)沖擊較大，這也反映出雖然政策一再回暖，但落實(shí)到市場(chǎng)側(cè)仍存在時(shí)滯，銷售復(fù)蘇、預(yù)售資金放松和融資恢復(fù)還未真正到來(lái)。我們認(rèn)為，若房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)有力的支持政策出臺(tái)，短期內(nèi)民企融資難度可能進(jìn)一步加大，疊加二季度面臨較大的到期壓力，房地產(chǎn)行業(yè)上半年仍面臨較大信用風(fēng)險(xiǎn)。