2021年，收入實現7.37億元，同比增加約22.7%；毛利率約25.2%，較上年下降1.5個百分點；年內溢利約為0.58億元，同比減少11.0%

《投資時報》研究員 王子西

日前，朗詩綠色生活服務有限公司（下稱朗詩綠色生活，1965.HK）發布上市后首份年報。2021年，公司錄得收入7.37億元，同比增加約22.7%；錄得年內溢利0.58億元，同比下降約11.0%。

拆分各條業務線增長情況可以看到，其非業主增值服務、社區增值服務收入同比增幅均為“中雙位數”，而收入大頭物業管理服務收入同比增速卻明顯放緩、且收入比下降。不難發現，該公司物管服務收入增速放緩或與非住宅業態收入情況有關。

數據顯示，截至2021年末，該公司非住宅物業及城市服務項目的在管建筑面積為482.0萬平方米，較上年末大增約400萬平方米，但錄得收入5683.2萬元，僅較上年略增不到600萬元。若粗略計算，均攤到每平方米的收入僅有11.79元，遠低于上年。

此外，截至2021年末，朗詩綠色生活貿易應收款項余額為2.34億元，同比上升八成多。其中，應收關聯方貿易款項余額1.44億元，同比大增177.2%。且貿易應收款項平均周轉天數也較2020年拉長或約29天左右，數據來看，公司信貸風險加大。

針對物管服務收入情況、應收關聯方貿易款項大增是否與業務增長表現一致等問題，《投資時報》研究員向該公司尋求溝通，截至發稿尚未收到回復。

物管服務收入增速放緩

作為一家深耕長三角地區的企業，朗詩綠色生活從事物業管理服務17年。

財報數據顯示，2021年，該公司錄得收入7.37億元，同比增加約22.7%；毛利潤為1.86億元，同比增長15.8%；毛利率約25.2%，較上年下降1.5個百分點；年內溢利約為0.58億元，同比減少11.0%。若剔除一次性上市費用影響，年內經調整溢利為0.76億元，同比微增4.4%，利潤增幅不及收入。

朗詩綠色生活主要有三條業務線，即物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。拆分各條業務線來看，2021年，非業主增值服務、社區增值服務實現收入2.0億元、0.67億元，同比增幅為42.1%、33.7%，收入比為27.2%、9.1%，占比均較上年提升。

物業管理服務，錄得收入4.70億元，較上年增加14.7%。而2019年、2020年物管服務收入同比增速為50.1%、38.0%，顯然增速大幅放緩。從收入比來看，約為63.7%，也低于2019年、2020年的68.6%、68.2%；與2018年的收入比63.8%近乎持平。而物管服務收入增速放緩，或與非住宅業態收入情況有關。

資料顯示，朗詩綠色生活的物業管理類型包括住宅物業、非住宅物業及城市服務項目，其中非住宅物業包括辦公大樓、租賃性公寓、公共設施、產業園區以及醫院、銀行網點。截至2021年末，公司總合約建筑面積約為3197萬平方米，2021年新增約885.0萬平方米；其中在管建筑面積約2345萬平方米，較上年末增長約35.2%。

截至2021年末，該公司住宅物業在管建筑面積1862.6萬平方米，收入4.13億元；非住宅物業及城市服務項目的在管建筑面積為482.0萬平方米，較上年末大增近400萬平方米，但錄得收入5683.2萬元，僅較上年略增不到600萬元。

粗略計算，住宅物業每平米收入約為22.18元，略高于2020年的21.80元；而非住宅業態每平米收入約為11.79元，遠低于上年的57.44元。是在管寫字樓、公寓、產業園區等空置較多，以致于每平方米均攤收入大幅下滑，還是物管費較多滯留在客戶手中，影響收入？

朗詩綠色生活物業管理服務收入及在管建筑面積明細

應收關聯方款項大增

進一步梳理年報，《投資時報》研究員注意到，截至2021年末，該公司貿易應收款項余額為2.34億元，壞賬準備0.19億元，期末應收款賬面值為2.15億元，較上年末增加86.3%。其中，應收關聯方貿易款項余額為1.44億元，同比大增177.2%，且占應收款項余額約61.4%；應收第三方款項余額為0.90億元，同比增幅僅超兩成。

應收款大增可能會影響資金流動性。事實上，自2018年以來，朗詩綠色生活的應收關聯方款項余額以及占比便在持續上升。數據顯示，截至2018年末、2019年末、2020年末，該公司應收關聯方貿易款余額分別為887.1萬元、1643.1萬元、5184.2萬元，期末余額占比由不到三成，升至超四成。

同時，應收關聯方貿易款項的平均周轉天數也由2018年的25天，增至2019年的49天、2020年的82天；應收第三方貿易款項平均周轉日數則為24天、33天、43天。也就是說，不僅公司周轉天數在拉長，且在2020財年前者已較后者拉長39天。整體來看，這三年公司貿易應收款平均周轉天數為24天、37天、53天。

此外，朗詩綠色生活的股權情況也需關注。

根據相關公告，截至2021年12月8日，朗詩綠色生活的股權架構為：董事長、實控人田明持有股份1.64億股，占已發行股份總額的39.95%；香港新旅國際有限公司、林勁峰、中城國際（香港）投資管理有限公司分別持有7157.55萬股、4373.52萬股、2440萬股，三名股東持股比例合計為34.01%。而十六名股東持股約1.0億股，持股比例24.50%。

也就是說，田明、三名主要股東、十六名股東合計持股數量占已發行股份的98.46%，股權較為集中。散戶持股僅633.58萬股，持股比例僅1.54%。

根據公告，2021年8月25日至12月8日，田明以每股均價約3.21港元，合計在市場上購買了347.7萬股，占到此期間市場總成交量409.65萬股的85%。換言之，100多天總成交量的八五成買方是公司董事長田明。

而2021年12月、2022年1月、3月，田明繼續增持。根據港交所披露資料顯示，截至2022年3月21日，田明持股數量已達1.65億股，持股比例升至40.06%。

二級市場上，朗詩綠色生活股價長時間維持在3港元以上，不過近日該公司股價走低，截至3月25日收盤已跌至2.92港元/股。