核心觀點：

2022 年22 城首輪集中供地正在逐步推進，預計將延續2021 年第三批集中供地的成交特點，即：民營企業參與度低，央企和地方國企參與程度高。國央企充分發揮拿地優勢，并且我們還不乏看到央企與地方城投公司合作拿地的境況，以最少的資金撬動更多的資源。在資金端政策放松預期較弱的情況下，這樣的趨勢預計不斷持續，國央企托底市場，但與民營企業不同的是，地方國企對資金周轉的訴求較弱，因此2021年成交地塊開工成為影響2022 年住宅供應的主要變量。

一、行業內部迎來結構性轉機

未來房地產行業的市場表現將與國央企和中小企業直接掛鉤，對房地產開發企業來說，拿地后盡快開工獲取現金回款是普遍做法，但是對以城投為主的地方國企來說，其主營業務并非是地產開發，開工積極性相應的要弱一些，而且大量中型房企問題頻發帶來的開工力度下降，最終將會傳導至房地產行業，我們需要接受商品房銷售規模的下降。比較樂觀的是，雖然行業總量下行，但是行業內部出現結構性轉機，國央企可借助資金和居民的信任實現快速的開發銷售，實現市場占位的提升。

二、地方國企拿地的原因：三托一轉

在我們評判地方國企的時候，必須要關注到“國企”兩個字，其擔負了地方政府的屬性在里面，大地熊(688077)2021年年報點評：量價齊升業績高增 三大基地齊頭并進大地熊(688077)2021年年報點評：量價齊升業績高增 三大基地齊頭并進需要承擔經濟責任和社會責任。因此，在我們考慮地方國企托底的時候，需要想明白地方國企托的是什么底，然后在其基礎上展望未來。在我們看來，地方國企的托底，一是托地價的底，二是托市場的底，三是托地方財政的底以及第四是企業轉型的需要。

三、城投公司是未來市場的主要變量

以城投為主的地方國企面臨著尷尬的局面，對于地產開發為主的國企來說，擁有政府的背信能夠實現快速的開工， 即使當前住房市場需求不振，也能為公司帶來相應的資金回籠。對于城投公司來說，若開工意愿不強，土地將長期留存在手中，并不能產生額外收益，相反要承擔成本支出。對此我們認為，城投公司完全可借助自身拿地優勢與房企間展開合作，實現收益共享，短期雖面臨困難，但長期發展空間充足。民營企業與地方國企之間的合作當然存在難度，尤其是第一步的探索合作，甚至最終也難以保障企業盈利，但這會是民營企業活下去的一種方式，可以從自身最熟悉的片區或城市開始，做最擅長的產品，一步步與地方國企構建合作機會。