市場表現(xiàn)：

上證指數(shù)本周-1.77%，收報于3251.07 點；創(chuàng)業(yè)板指本周+1.81%，收報2713.79 點；滬深300 本周-0.94%，收報于4265.90 點。房地產(chǎn)板塊+1.98%，在31 個行業(yè)內(nèi)位列第1 位。

新房成交：成交面積同比-56.9%，環(huán)比-9.1%

本周（3.11-3.17），我們重點跟蹤的32 城一手房成交面積合計約183萬方，同比-56.9%，環(huán)比-9.1%。其中，一線（4 城）一手房合計成交面積48 萬方，同比-46.1%、環(huán)比-3.6%；二線（14 城）一手房合計成交面積83 萬方，同比-61.7%、環(huán)比-12.7%；三線（14 城）一手房合計成交面51 萬方，同比-56.2%、環(huán)比-7.7%。

二手房成交：成交面積同比-59.4%，環(huán)比-12.2%本周（3.11-3.17）我們重點跟蹤的17 城二手房成交面積合計約78 萬方，同比-59.4%，環(huán)比-12.2%。其中，一線（2 城）二手房合計成交面積32 萬方，同比-39.9%、環(huán)比-8.4%；二線（8 城）二手房合計成交面積30 萬方，同比-68.9%、環(huán)比-22.2%；三線（7 城）二手房合計成交面積16 萬方，同比-62.0%、環(huán)比+3.5%。

新房庫存：庫存面積環(huán)比+0.14%，去化周期11.1 月截至2022.3.17，本周，我們重點跟蹤的16 城新房庫存面積合計約8987萬方，環(huán)比+0.14%，整體去化周期（按面積）約11.1 月。其中，一線（4 城）新房庫存合計3020 萬方，環(huán)比+0.36%，去化周期8.8 月；二線（6 城）新房庫存3266 萬方，環(huán)比+0.27%，去化周期9.4 月；三線（6 城市）新房庫存2702 萬方，環(huán)比-0.26%，去化周期22.6 月。

土地市場：百城土地成交面積1404 萬方，成交土地總價120 億元，土地溢價率2.10%

上周（3.07-3.13），滬硅產(chǎn)業(yè)(688126)：國內(nèi)半導(dǎo)體硅片產(chǎn)業(yè)航母 開啟高端SOI藍海共筑核心優(yōu)勢滬硅產(chǎn)業(yè)(688126)：國內(nèi)半導(dǎo)體硅片產(chǎn)業(yè)航母 開啟高端SOI藍海共筑核心優(yōu)勢百城土地供應(yīng)數(shù)量為504 宗，對應(yīng)土地供應(yīng)建面約2802 萬方；百城土地成交數(shù)量為172 宗，對應(yīng)土地成交建面約1404 萬方，成交土地總價約120 億元，百城土地溢價率為+2.10%。其中，一線、二線、三線城市土地成交建面分別為61 萬方、526 萬方和817 萬方，同比分別為-76%、-66%和-74%，對應(yīng)土地溢價率分別為0.00%、+2.68%和+2.60%

投資建議：

本周，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022 年1~2 月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。

1）銷售端疲軟，待觀察后續(xù)政策及房企動作。2022 年1~2 月，商品房銷售面積同比-9.6%；銷售金額同比-19.3%。其中，住宅銷售金額累計同比-22.1%。價格維度，2022 年1~2 月全國銷售均價同比-10.75%。

2）新開工降幅收窄，“保交付”下竣工有望恢復(fù)增長。2022 年1~2 月新開工同比-12.2%，較2021 年12 月單月同比-31.1%有所好轉(zhuǎn)。從拿地向開工傳導(dǎo)的角度而言，拿地-銷售普遍存在2~3Q 的時滯。細分至城市層面，“土地供應(yīng)兩集中”對拿地的節(jié)奏已經(jīng)產(chǎn)生明顯擾動。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，2019~2020 年集中供地的22 城中地塊整體從拿地到開工平均所需要時長為3.7 個月；2021 年22 城在3 輪集中供地后合計成交了2111 宗含宅用地，截止至2022 年2 月9 日，僅有21%已經(jīng)開工。1~2 月竣工面積同比-9.8%。政府自2021 年底以來密集出臺的保交付的政策逐步落地生效，2022 年竣工有望恢復(fù)增長。3）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比轉(zhuǎn)正，土地投資貢獻減少。2022 年1~2 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比+3.7%（2021 年全年+4.4%），相較于2021 年12 月單月同比-13.9%有明顯好轉(zhuǎn)。注意到，1~2 月土地成交建面同比-42.3%。

4）融資走弱，銷售回款仍為主要資金渠道。2022 年1~2 月到位資金同比-17.7%。結(jié)構(gòu)上，1~2 月國內(nèi)貸款（同比-21.1%）、自籌資金（同比-6.2%）、回款（首付+按揭）（同比-23.9%）【其中個人按揭（同比-16.9%）、首付款（同比-27.0%）】。從占比來看，銷售回款仍為主要的資金來源渠道（1~2 月占比達50.6%）。

繼“三條紅線”后，“房地產(chǎn)貸款集中度管理”、“土地供應(yīng)兩集中”

等政策的出臺，將供需兩端雙向約束。調(diào)控風(fēng)向未變，“以穩(wěn)為主”仍為主基調(diào)，大放大收的空間較窄。當前板塊估值及倉位已處歷史低位。

往后看，低基數(shù)效應(yīng)消退，2022 年Q1 基本面下行承壓，行業(yè)供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)加重。建議關(guān)注：（1）穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展、萬科A、金地集團；（2）成長受益型：金科股份、中南建設(shè)、新城控股；（3）物管優(yōu)質(zhì)標的：華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、寶龍商業(yè)等。

風(fēng)險提示：

房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴，銷售修復(fù)不及預(yù)期，資金面大幅收緊等。