基本面下行勢頭未改，2 月單月全國商品房銷售降幅有所擴大。1-2 月，全國商品房銷售金額累計同比下降19.3%（2021 年：同比增長4.8%）；銷售面積累計同比下降9.6%（2021 年：同比增長1.9%）。目前，購房者信心處于低位，部分大中型房企因自身問題單月銷售明顯下滑，信用風險擴散背景下行業單月銷售已連月下行，但前2 月銷售金額和面積累計降幅明顯小于百強的43.4%和43.6%。不過，由于目前政策端變動不大，后期銷售端仍面臨一定壓力。

開發投資明顯降速，建工投資支撐增速。1-2 月，地產開發投資累計同比上升3.7%（21A: 4.4%），好于市場預期。拆分來看，建筑工程為支撐投資的主要因素，2021 年建筑工程同增8.6%，而安裝工程、設備工器具購置和其他分別下降8.8%、7.8%和0.4%（由于本月分項尚未公布，此處用去年數據做說明）。建工保持較快增長主要系過去數年購置的大量項目已開工，支撐施工仍保持正增長；2021 年及2022 年1-2 月施工面積分別同增5.2%和1.8%，而新開工分別下降11.4%和12.2%。施工與新開工面積走勢高度同步，而建工投資與施工面積高度相關；由于拿地與新開工已明顯下行，后續投資增速“韌性”待考。

開發資金來源同比轉負，銷售回款壓力增大。2022 年1-2 月，房地產開發資金來源累計同比下降17.7%（2021 年：增長4.2%）。拆分來看，國內貸款累計下滑21.1%（2021 年：下滑12.7%）；自籌資金累計同比下滑6.2%（1-11 月：增長3.2%）；定金及預收款、個人按揭貸款累計同比下滑27.0%和16.9%（2021年分別增長11.1%和8.0%）。開發資金來源企穩仍需等待更具體的政策落地。

銷售下滑延續，去化小幅加快。2 月，44 城新房成交面積環比下降24%，晨會速遞晨會速遞同比下降30%；當年累計成交面積同降34%（上月為降36%），一、二、三線城市分別下降22%、23%及47%。南京、上海 、成都累計增幅較大，而惠州、泉州、鹽城累計降幅較大。截至2 月末，14 城新房去化周期為29.5 個月（上月為34.0 個月）。二手房方面，2 月，15 城二手房成交面積環比下降39%，同比下降38%；截至2 月末，15 城累計成交面積同比下降37%（上月為下降36%）。成都二手房成交面積累計增幅居前。三四線二手房掛牌量指數逐步下降，各線城市掛牌價指數止漲后開始緩慢下滑。

各線宅地成交快速下滑，溢價率整體小幅下降。1-2 月，百城住宅用地累計成交建面同比下降61.1%；其中，一線城市下降75.4%，二線城市下降68.7%，三線城市下降53.4%，房企拿地仍較為低迷。成交樓面均價方面，2 月單月出現一定回升，主要系北京集中供地。溢價率方面，自2021 年下半年起，各線城市住宅用地成交溢價率開始回落，2 月單月溢價率環比小幅下降。

投資建議：數據高低無關大局，產業改善尚需時日。從邏輯和現有數據出發，我們發現建筑工程為支撐開發投資的主要因素，而建筑工程保持相對較快增長主要系過去數年購置的大量項目已開工，支撐施工投資仍保持正增長。但客觀而言，目前具體數據的高低已無關大局，產業方面實際感受的改善仍需更具體政策出臺。在此之前，資產價格的大幅波動或不可避免。