案例：老李經人介紹看到了一套比市場價便宜近三十萬的工抵房，隨后與中介取得聯系，中介謊稱代理銷售該工抵房，隨后為了獲取老李信任，中介撬開了房屋門鎖帶老李看房，由于該房屋屬于某學校的學區房且老李對工抵房的相關知識不夠了解，看到這么優惠的價格老李就支付了房款，中介收到款項后還偽造了將錢支付給開發商賬號的流水截圖，偽造了開發商公章、簽名的購房合同。老李交完錢后，再聯系中介卻很難聯系上，即使聯系上了也總被以各種理由拖延，最后實在等不下去了，老李和開發商取得聯系，才發現被不法中介所騙，房款兩失！

近期市場上頻頻出現工抵房的銷售廣告，且工抵房的價格確實是比正常房源要便宜不少，對預算不多的朋友來說是一個不錯的選擇，但想要購買工抵房的購房者需要擦亮眼睛避免落入案例中的深坑。

一、“假工抵房”——以工抵房名義降價的商品房

【資料圖】

近年來，由于部份地區的房地產市場進入下行通道，開發商既想通過降價促銷，又擔心得罪已購房業主，進而產生不良影響，便將正常的商品房包上“工抵房”的外表進行銷售，導致本來多為私下轉讓的工抵房充斥市場。

購買此類房屋的注意事項與一般的商品房類似，購買時需要注意房屋地段、樓層、戶型、采光、是否取得預售許可證、能否網簽等因素。

二、真工抵房——抵賬

開發商欠承包方、材料商欠款后，由于缺少現金，商票又不被接受，各方協商后同意簽署以房抵債協議，用房屋來抵賬款，其中又根據是否過戶分為兩類：

第一類，未過戶到承包方、材料商名下的工抵房（類新房）。購房者確認房屋未設立抵押后，與開發商簽署合同正常購買即可，若承包方、材料商設立了抵押權，協商解押后再購買。

第二類，已過戶到承包方、材料商名下的工抵房（類二手房）。購房者除了確認房屋不存在抵押外，還需查看以房抵債協議對房屋更名、過戶的規定，并在購買時考慮二手房交易產生的稅費問題。

三、真工抵房——抵押

開發商為了融資，將房屋抵押給銀行等第三方并簽署抵押合同、辦理抵押登記。風險較大，謹慎購買。

此類房屋由于已經辦理抵押登記并簽署抵押合同，房屋未解押的情形下，購房者可能面臨難以辦理過戶、無法貸款的風險，甚至可能被債權人起訴查封房產后拍賣掉房屋，由于抵押設立在前，在法律上購房者即使已經住進房屋也難以排除抵押權人的強制執行，最后購房者只能主張存在欺詐行為要求撤銷購房合同，但該種情形下購房者即使勝訴也難以執行到開發商的款項，可能“房款兩失”。

四、購房者要做的準備工作

第一，做好背景調查，明確房屋是否存在抵押、查封，開發商有無預售許可證等；

第二，了解開發商的經濟狀況，通過天眼查、中國裁判文書網、執行信息公開網等網站查詢開發商公司是否負債累累，無法投入建設，評估爛尾的風險；

第三，與開發商簽署正式的書面房屋買賣合同，約定好價款、面積、交房時間、違約金和房屋價格等并網簽備案。

第四，購買二手類工抵房的，需要計算下二手房交易的稅費，并在房屋買賣合同中約定稅費承擔。

第五，簽署、履行房屋買賣合同要明確和房屋權利人（開發商）進行，而非抵押權人或債權人。

注1：商品房買賣無效，雙倍退還購房款的司法解釋已被修改，原《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定了因開發商的原因商品房買賣合同無效，開發商應承擔消費者已付購房款一倍的賠償責任。該條現已刪去

注2：設立了抵押的房屋可以帶押過戶，但只是原則上可以，各地具體操作不同，需結合各地政策分析。《民法典》第406條規定：抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。